Eine endlose Story: Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude – Das Sachwertverfahren ist vorrangig

Das FG Düsseldorf hat mit Urteil vom 19.1.2016 – 13 K 1496/13 E zur vorstehenden Frage Stellung bezogen.

Die Klägerin war Eigentümerin eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks in exponierter Lage. Für dessen Erwerb hatte sie einen Gesamtkaufpreis von 1,7 Mio. € gezahlt.

Im Jahr der Anschaffung und im Folgejahr ließ sie Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten ausführen. Die Kosten hierfür machte sie als Werbungskosten geltend.

Das Finanzamt versagte den sofortigen Abzug als Erhaltungsaufwand, weil die Grenze von 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes überschritten sei (anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Unter Anwendung des Sachwertverfahrens ermittelte es einen Gebäudeanteil an den Gesamtanschaffungskosten von 58 Prozent.

Mit dem Einspruch machte die Klägerin geltend, dass die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden sowie Gebäude nach dem Ertragswertverfahren vorzunehmen sei. Denn bei dem Grundstück handele es sich um ein Renditeobjekt, bei dem der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund stehe. Dem ist das Finanzamt entgegengetreten.

Das Finanzgericht Düsseldorf hat die Klage abgewiesen.

Entgegen der Auffassung der Klägerin sei die Kaufpreisaufteilung anhand der im Sachwertverfahren ermittelten Verkehrswerte vorzunehmen. Bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen habe die Aufteilung nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich im Sachwertverfahren zu erfolgen.

Dem Steuerpflichtigen stehe es aber frei, durch ein im Ertragswertverfahren erstelltes Gutachten darzulegen, dass die Aufteilung der Anschaffungskosten im Sachwertverfahren wesentlich von der im Ertragswertverfahren abweiche. Dann habe das Finanzgericht die Angemessenheit der im Sachwertverfahren ermittelten Werte zu prüfen.

Im Streitfall sei nicht ersichtlich, dass das Sachwertverfahren zu einem unangemessenen Ergebnis geführt habe. Daran könne auch der Umstand, dass im Fall der Klägerin bei der Anwendung des Sachwertverfahrens ein außergewöhnlich hoher Marktanpassungsfaktor angewandt werden müsse, nichts ändern.

Eine Abweichung vom Sachwertverfahren sei auch nicht deshalb geboten, weil die Klägerin ihre Kaufentscheidung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten getroffen und sich dabei auf Ertragswerte gestützt habe.