Achtung beim Erwerb von Eigentumswohnung am Studienort der Kinder bei einer Eigennutzung durch die Kinder

Das FG Baden-Württemberg hat mit Urteil vom v. 4.4.2016 8 K 2166/14, Rev. AZ BFH IX R 15/16 zu einer sehr praxisrelevanten Frage Stellung bezogen.

Die Streitfrage

Die Streitfrage befasst sich mit einem in der Praxis häufig vorkommenden Sachverhalt, in dem die Eltern am Studienort des Kindes eine ETW erwerben und diese dem Kind unentgeltlich überlassen.

Die Eltern erwarben die Wohnung am 1.4.2008 und überließen Sie ihrer Tochter ab diesem Zeit unentgeltlich zu Wohnzwecken.

Im Dezember 2011 beendete die Tochter ihre Berufsausbildung und zog aus der Wohnung aus.

Am 1.2.2012 veräußerten die Eltern die Wohnung mit einem Gewinn von 13.000 €.

Das FA versteuerte den Gewinn nach § 23 (1) Satz 1 Nr. 1 EStG.

Die Eltern vertraten die Auffassung, dass der Veräußerungsgewinn nicht zu besteuern sei, da auch die unentgeltliche Überlassung der Wohnung an die unterhaltsberechtigte Tochter einer – ausschließlichen – Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gleichkomme.

Die Beurteilung durch das FG

§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG kennt 2 Ausnahmen von der Besteuerung bei der Veräußerung von Grundstücken.

  • 1. Alternative: Im Zeitraum zwischen der Anschaffung und Veräußerung ausschließlich Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
  • 2. Alternative: Im Jahr der Veräußerung in den beiden vorangegangenen Jahre Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Entscheidend bei der Beurteilung des Streitfalls ist nunmehr, was unter einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken i.S.d. § 23 EStG zu verstehen ist.

Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch die Eigentümer ist unbestritten begünstigt.

Die Nutzung durch ein Kind, für das ein KFB gewährt wird ist auch unbestritten begünstigt, vgl. BMF, BStBl 2000 I, 1383, RZ 23.

Fraglich ist nun, ob auch die Nutzung durch ein unterhaltsberechtigtes Kind, für das kein KFB mehr zu gewähren ist, als eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch die Eltern gilt.

Das FG ist in seiner Entscheidung zu dem Ergebnis gelangt, dass die Unterhaltspflicht – ohne Gewährung eines KFB – nicht mehr zur Annahme einer Nutzung zu eigen Wohnzwecken durch die Eltern führt.

Im Ergebnis führt diese Kernaussage des FG zu einem für die Beteiligten unbefriedigenden Ergebnis.

  • Die 1. Alternative ist nicht erfüllt, weil die Wohnung zwischen Erwerb und Veräußerung nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist.
  • Die 2. Alternative ist nicht erfüllt, weil die Wohnung im Jahr der Veräußerung (2012) und in den beiden Vorjahren nicht – durchgängig und ausschließlich – zu eigen Wohnzwecken genutzt worden ist.

Ab Dezember 2011 stand den Eltern kein KFB für die Tochter mehr zu.

Der Praxishinweis

Wie die Entscheidung des FG zeigt, ist bei parallelen Fallgestaltungen erheblich Sorgfalt bei der steuerliche Beratung erforderlich.

Gerade in der aktuellen Situation mit stark steigenden Immobilienpreisen kann es hier ansonsten zu einem sehr „bösen Erwachen“ kommen.

In einschlägigen Fallgestaltungen sollten die Streitfälle jedoch – im Hinblick auf die anhängige Revision – offen gehalten werden.